11 Января 2012
Новая волна либерализации ипотеки не привела к взрывному росту цен, как это было в 2005-2008 годах. Доступность жилья определяется в первую очередь его умеренной стоимостью, а не низкими ставками по ипотеке.
Как известно, предстоящий 2012 год является годом выборов президента России. С одной стороны, это крайне важное для страны событие, с другой стороны, оно мало влияет на рынок недвижимости.
Однако нынешняя предвыборная кампания стала необычной сразу по двум причинам. Во-первых, партия власти довольно быстро определилась с кандидатом, сразу ликвидировав предвыборную интригу. Во-вторых, выборы в Государственную Думу вызвали мощную волну протеста. Причем же здесь рынок недвижимости, спросите вы? Все дело в том, что сам факт многочисленных митингов поставил под сомнение тезис о политической стабильности в России. А именно он был одним из основных аргументов в пользу прогнозов о неизбежном и постоянном удорожании недвижимости в последние 12 лет.
Как отреагировал на шаткую стабильность рынок? Ростом цен, сопоставимым с уровнем инфляции. И пока ничто не предвещает всплеска активности покупателей и дополнительного роста цен в начале 2012 года.
Налоговый кнут и пряник
Понятно, что на изменения цены «квадрата» в большей степени влияют не политические, а экономические факторы, в частности, рост объемов ипотеки, жилищного строительства и возможное введение налога на недвижимость и повышение подоходного налога.
Впрочем, рыночный налог на недвижимость пока так и не введен, а вот другая сторона налоговой политики, как справедливо отмечают наши коллеги из аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», вызывает у мыслящих людей серьезные опасения.
Речь идет о росте налогов на физических лиц, что может как поставить крест на национальном проекте «Доступное жилье», так и существенно ухудшить и без того сложную демографическую картину в стране. В России самостоятельно купить квартиру и, главное, заработать на нее, кроме граждан со сверхдоходами, может только средний класс: специалисты высокого уровня, руководители среднего звена, топ-менеджеры, представители малого и среднего бизнеса. Вряд ли имеет смысл еще раз повторять, что именно они – основа сильной и стабильной экономики в любой стране. Поэтому выглядит крайне странно, что, продекларировав проект «Доступное жилье», а также необходимость улучшения демографической ситуации в стране, власти начали систематически душить средний класс налогами.
Так, с 2011 года «социальные» налоги были увеличены с 26 до 34%. Причем для малого бизнеса, который государство постоянно обещает поддерживать, налоги подняли сразу в 2,5 раза – с 14 до 34%. Некоторые компании были вынуждены переложить эти неадекватно возросшие затраты на сотрудников, другие – взяли на себя, некоторые стали уводить зарплаты в тень. Так или иначе, но у предпринимателей в сфере малого бизнеса, либо у сотрудников этих компаний заметно снизились доходы. Не будем обсуждать здесь полезность или бесполезность данных мер для решения государственных задач, заметим лишь, что это существенно подкосило платежеспособный спрос на рынке жилья.
Кроме того, с 2012 года вводится дополнительный 10-процентный пенсионный налог на «большие» зарплаты. К слову, под «большими» понимается все, что выше планки примерно в 40 тысяч рублей в месяц. Если обратиться к мировой практике, то жилье считается доступным для населения, когда цена квадратного метра примерно равна доходу человека. В Рязани средняя стоимость жилья сейчас составляет порядка 35-40 тысяч рублей за кв. м. таким образом, государство снова «подрезало» средний класс, обложив его новым налогом, и его плоды рынку недвижимости еще предстоит пожать в 2012 году.
Но наиболее спорной мерой, предлагаемой некоторыми недальновидными чиновниками и общественными деятелями в популистских целях, является идея возврата к дифференцированной шкале налогообложения. В других странах мира в силу иной истории, государственной и социальной модели, а также в силу иной стадии становления экономики данная мера может быть и приемлема. Но, учитывая специфику России, возврат к дифференцированной ставке налогообложения может существенно повлиять на уровень платежеспособного спроса.
А под удар опять же попадет средний класс – хорошие специалисты, успешные менеджеры, честные предприниматели, работники малого бизнеса.
А если человек уже купил квартиру и платит по ипотеке, то при переходе на дифференцированную ставку налогообложения его семья должна либо голодать, либо выселяться на улицу. Малоимущие в России станут жить лучше только при условии общего усиления экономики страны, развития бизнеса и производства. С 2000 года страна сделала огромный шаг вперед, а уровень жизни малоимущих и бюджетников реально вырос. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это было достигнуто во многом благодаря переходу на единую шкалу налогообложения и отказу от дифференцированной шкалы, которая категорически неприемлема в России.
Оптимальным для развития рынка стало бы скорое введение налога на недвижимость.
Именно рыночный налог на недвижимость во многих странах мира является, самым собираемым, так как недвижимость, в отличие от доходов бизнеса, не спрячешь – она всегда на виду. К тому же именно этот налог, имеющий смысл налога на роскошь, является инструментом снижения социального неравенства.
Следует отметить, что большинство людей, живущих в стесненных жилищных условиях, как многие в России, от введения рыночного налога на недвижимость ничего не потеряют. Уже не раз была озвучена мера по освобождению от этого налога типового жилья (квартир площадью до 55 квадратных метров и дачных участков в 6 соток), а также пенсионеров. Даже для тех небогатых людей, для кого налог недвижимость все же возрастет, его повышение с нынешних, скажем, 100 или 500 рублей в год до 1000 или 3000 рублей в год совсем не так проблематично, как увеличение подоходного налога с 13 до 35% или 45% – в этом случае даже самые обычные люди с небольшими доходами потеряют в разы больше.
Двуликая ипотека
Одним из важнейших генераторов спроса на жилье, безусловно, является ипотека. Сейчас российские банки выдают ипотеку не на привлеченные западные деньги, как было до кризиса, а на свои, точнее, на деньги вкладчиков или государства (большинство ведущих ипотечных структур сейчас – это банки с госучастием).
2011 год преподнес нам примечательный урок. Представления о том, что низкие ставки по ипотеке – панацея для достижения доступности жилья и оздоровления рынка недвижимости, не оправдались. Казалось бы, в 2011 году условия ипотечного кредитования вернулись на докризисный уровень, а в чем-то даже превзошли его. В частности, популярная программа Сбербанка «Три восьмерки» предлагала кредит на покупку жилья под 8% годовых в рублях – такого не было даже до кризиса.
Новая волна либерализации ипотеки не привела к взрывному росту цен, как это было в 2005-2008 годах. Доступность жилья определяется в первую очередь его умеренной стоимостью, а не низкими ставками по ипотеке. Ведь в нынешних условиях большая часть граждан России не способна купить квартиру даже при нулевой ставке по ипотеке, так как между их доходами и стоимостью жилья существует непреодолимый разрыв.
Строительный оптимизм
Правда, увеличению доступности жилья может способствовать не только рост реальных доходов людей, но и повышение объемов строительства и усиление господдержки этой отрасли.
«Сегодня на строительство зданий и сооружений направляется 54% всех российских инвестиций в основной капитал, – сказал министр регионального развития РФ Виктор Басаргин. – Общее повышение инвестиционной активности в стране нашло адекватный ответ в росте объемов строительства. Объем работ по виду деятельности «строительство» за 10 месяцев 2011 года вырос до 3,8 трлн руб., что на 4,7% превысило показатели за аналогичный период прошлого года. Это задел на будущее, который доказывает, что ввод зданий и сооружений возрастет».
Положительные тенденции отмечаются в промышленности стройматериалов. С начала текущего года введено в строй 210 производственных объектов и технологических линий по выпуску конкурентоспособных стройматериалов. При росте объемов производства строительных материалов рост цен на отдельные материалы был ниже инфляции, что повысило эффективность инвестиционных вложений не только строителей, но и всех инвесторов, так или иначе связанных с использованием зданий и сооружений.
Среди положительных тенденций участники рынка отмечают сокращение сроков и упрощение процедур разработки проектов и документов планирования, а также период сбора исходной информации с одного года до 3-4 месяцев. Принят пакет поправок к градостроительному законодательству, предусматривающий сокращение сроков административных процедур и повышение качества госуслуг в строительстве. Внедрена новая система ценообразования, основанная на ресурсных моделях, которая поможет бизнесу сформировать представление об оптимальной структуре затрат.
Кроме того, идет гармонизация нормативных документов в области строительства с принципами, принятыми в Евросоюзе. Завершается актуализация государственных стандартов и сводов правил, повышающих эффективность инвестиционно-строительных объектов. Вводятся новые технологические регламенты, повышающие приоритет и комфортность строящихся зданий, а также идет работа по совершенствованию функционирования саморегулируемых организаций. Уже разработана система стандартов, добровольная оценка соответствия, проведена работа по актуализации СНиПов и сводов правил.
В жизни все сбалансировано
Вероятно, в 2012 году, как и в последующие годы, на рынке недвижимости будут противоборствовать две группы факторов. Первая группа, очевидно, должна толкать цены на недвижимость вниз – это ухудшение уровня жизни и сокращение реальных доходов населения за счет сложной макроэкономической ситуации, повышения налогов, роста цен на энергоносители и товары первой необходимости. В этих условиях людям будет сложнее как заработать или накопить на квартиру, так и платить по ипотеке. При этом объем предложения в ближайшие годы вполне может возрасти за счет квартир, купленных впрок, при условии введения налога на недвижимость, а также за счет роста числа дефолтов по ипотечным кредитам.
Против этих факторов, играющих на понижение цен, стоит угроза инфляции, существенное обесценивание валют за счет активной эмиссии денег, которая в ближайшие годы представляется неизбежной. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сила этих противоборствующих факторов примерно равна. Можно даже сказать по-другому: власти будут «допечатывать» примерно столько денег, сколько нужно для того, чтобы скомпенсировать негативные процессы в экономике – отсюда и тезис о примерном равенстве указанных противоборствующих сил. Если бы не было всего того негатива, который описан выше, в ближайшие годы можно было бы прогнозировать рост цен на недвижимость в разы – деньги обесцениваются, реальный актив дорожает. При отсутствии угрозы усиления инфляции и на основе всех негативных факторов, перечисленных выше, можно было бы прогнозировать падение цен на недвижимость раза в 1,5-2, как это уже имело место в США и ряде других стран несколько лет назад, да и отчасти в России в 2008-2009 годах.
Но в жизни все сбалансировано, и столкновение этих групп факторов, скорее всего, приведет к плавному росту цен на жилье в 8-10% в год на фоне сочетания положительных и отрицательных трендов в течение года.
Мнения экспертов:
Евгений Васильевич СЕРЕГИН, заместитель директора строительной компании «Маяк-Инвест»:
– Перспективы как российского, так и регионального рынка недвижимости во многом будут зависеть от общего состояния мировой экономики. Насколько обоснованны разговоры о так называемой второй волне кризиса, скорее всего, станет ясно именно в ближайший год.
Если говорить о структуре спроса на новостройки, то эконом-класс, на который сейчас приходится не менее 70% продаж, сохранит свою доминирующую роль. Это вполне логично, так как недорогое жилье сродни товару массового спроса, а квартиры повышенной комфортности доступны лишь узкой категории потребителей. Если говорить о возможном изменении цены квадратного метра на первичном рынке Рязани, то рост стоимости, скорее всего, будет сопоставим с темпами инфляции. Что касается перспектив введения налога на недвижимость и влияния, которое эта мера может оказать на стоимость жилья, то для адекватной оценки ситуации необходимо четко понимать, какой будет ставка налога, кто будет пользоваться льготами по уплате, когда и в каких регионах это нововведение вступит в силу.
Отмечу, что любые далеко идущие и развернутые прогнозы ситуации на рынке недвижимости, сделанные без учета макроэкономического фона, напоминают гадания на кофейной гуще.
Андрей Павлович НЕКРАСОВ, генеральный директор ООО «Центральное агентство недвижимости»:
– Решение вопроса по недвижимости – это всегда актуальный вопрос в жизни каждого человека, семьи. При сохранении темпов роста 2011 года количество сделок в 2012 году по городу может вырасти на 5-10%.
Дальнейший рост может быть связан со следующими обстоятельствами:
– расширение государственных программ по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
– увеличение ипотечных программ, снижение ставок по жилищным кредитам. В 2011 году была расширена линейка ипотечных продуктов со стороны банков. Это, несомненно, благоприятно сказалось на увеличении продаж объектов жилья первичного рынка. Ставка ипотечных кредитов Сбербанка была временно снижена до рекордных 8%. Это показатель готовности банков к смягчению условий для заемщиков. Доля жилой недвижимости купленной по ипотечным программам превысила 40-45%, в таких условиях будет дальше расти;
– в настоящее время рынок недвижимости стабилен и равномерно развивается в сторону увеличения стоимости порядка 5-7% в год.
Также стоит отметить дальнейший рост альтернативных сделок. Люди улучшают жилищные условия: продают свое жилье и покупают квартиры в новостройках и вторичном фонде с привлечением ипотечного кредита. Это значительно усложняет проведение самостоятельной сделки купли-продажи рядовым жителем Рязани. Во избежание проблем с юридической и финансовой сторонами сделки лучше обратиться к профессионалам.
Сергей Николаевич СЕМЕНОВ, заместитель министра строительного комплекса Рязанской области:
– Если говорить об основных показателях рынка строительства жилья, то прежде всего необходимо отметить существенный рост спроса. За январь – ноябрь 2011 года в Рязанской области было зарегистрировано 20 499 сделок купли-продажи жилья, что на 32% выше уровня 2010 года и фактически сопоставимо с показателями 2008 года. Очень важно, что почти вдвое выросло число операций с первичным жильем. В 2011 году общий объем выданных ипотечных кредитов на территории региона составит не менее 4,1 млрд рублей, что пусть и незначительно, но все же превышает цифры 2008 года. Правда, объемы строительства восстанавливаются медленно. Для того чтобы наряду с ростом спроса увеличивался объем предложений на первичном рынке, необходимо сочетание сразу нескольких факторов, начиная от развития нормативно-правовой базы в части условий организации строительства и опережающего градостроительного планирования, заканчивая оперативной инженерной подготовкой территории и активной господдержкой стройкомплекса.
На сегодняшний день общая площадь земель, отведенных под жилищное строительство в Рязани, составляет около 2,5 млн кв. м . Это неплохой задел на несколько лет, но без эффективного взаимодействия власти и бизнеса реализовать его будет сложно.
Дом.Строй, № 01 (556) 11.01.2012
